来泰国开工厂，租用现成厂房是最便捷的方式，可以节省房屋建设的时间和繁琐的报建手续，而且一次性的投资成本比买地要低很多。

　　在泰国，租房与买地的最大区别在于，土地所有权是永久的，而房屋租赁是有期限的，租赁期限取决于法律的规定和租约的约定。

　　那么，在泰国租厂房，租期多长比较合适呢？

　　泰国的房产租期，有一年、三年、30年三个节点。

　　泰国《民商法典》规定，不动产租赁，期限在三年以内的，只需双方签署书面租约即可生效；期限超过三年的，必须到土地局（land office）办理登记，否则超过三年的部分不能被强制执行。

　　《民商法典》还规定，不动产租赁的期限每次不能超过30年，但30年期满后可以续租，续租每次也不能超过30年。

　　实践中，泰国的房屋租赁一般是一年一签，不办理登记，到期后按年续签。厂房租赁的期限较长，但一般也不超过三年，不办理登记。对于承租方来说，租期越长，对房屋的使用权越有保障。不愿意签长期租约，主要障碍在房东。

　　房东为什么不愿意签长期租约呢？税费是主要原因。办理租赁登记时，税务部门将按总租金的0.1%征收印花税。虽然实践中租赁双方可以约定这笔税金由哪一方承担，但这无疑会增加交易成本。另外，更重要的是，房东担心办理租赁登记后，政府会以租金收入为基数向其征税。根据旧的《房屋和土地税法》，出租的房屋须按照年租金收入的12.5%缴纳房屋和土地税。这一法律已于2019年被废除，根据新法律，房屋和土地税将按照相关不动产的政府评估价值为基数征税。但大多数泰国房东仍担心租赁登记会增加其税务负担。

　　30年租约主要存在于带地别墅的租赁。由于泰国法律原则上不允许外国人购买和拥有土地，一些外国投资者就采用所谓“以租代买”的方式进行规避。具体做法就是与房东签订三份连续的30年租约，一共租90年。在这种情况下，房东不得不配合办理租赁登记，但通常会要求承租方承担全部或部分税费。

　　厂房租赁的期限也会影响BOI待遇。来泰国投资制造业的外国投资者多数会申请BOI待遇，以享受税收减免等优惠。根据BOI的政策，购买土地的成本不能计入免税额度，但期限超过三年的厂房租约的租金支出可以计入免税额度。因此，如果投资者要提高免税额度，厂房的租赁期限必须要超过三年。

　　曾磊，资深涉外律师，拥有二十年律师事务所和跨国企业实务经验，擅长外商投资、一带一路投资、企业并购、国际贸易等业务，并曾在美国和东南亚为中国客户提供投资咨询服务。目前在泰国和中国提供投资咨询服务。

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