想在泰国买别墅的外籍人看一篇攻略就够了

admin2年前 (2024-09-23)泰国产业新闻212

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　　世界移居国家里，享有优质配套：国际学校——世界前列教育资源，国际医疗水平——可以比肩欧美，环境气候质量高，且消费水平低于中国，很多人就把目光锁定泰国，相信去过几次旅游的朋友，一定希望在泰国拥有一套属于自己的房产，那些90后年轻人青睐20+平米初级段位的高档公寓，那同样有些拖家带口的中产阶级，或者住惯了国外大House的客户，买一套别墅才是理想之举。

　　外籍中国人在泰国买别墅会存在哪些风险系数？

　　外籍中国人又该如何规避风险来置业呢？

　　目前海外投资者在泰国有三种拥有别墅的方法，分别是：

　　长期租赁30年✖️3次＝90年长期租赁

　　在泰国，租一块土地或者别墅蕞长租赁期限是30年，这也是外国人在泰国购买别墅蕞简单的方法，等个30年到期之后，再续租30年。一个人对一块土地的租赁能获得蕞长90年。

　　之所以这样做是因为泰国和我国土地政策不同，泰国土地是私有制，因此再泰国置业买的是建筑物和土地两部分，交易过程中在法律上是完全相互独立的，可由不同业主相互持有。

　　此外，基于买卖不破租赁的原则，土地产权和建筑物产权分开的原则，尽管外籍人士不能以个人名义获得土地产权，但是泰国法律同样规定，一旦土地租赁到期，土地主人不能兼并建筑物所有者，且建筑物所有者可以选择续约，即使该土地被主人出售了，原来的土地租赁条约仍然有效。

　　同时持有土地租赁产权的外籍人士还可以在土地租赁期限内的任何时候，制定任意的一个第三方，作为土地房产的转让人选。

　　租户在指定好的新土地租赁人并正是告知房产商之后，房产商有责任在30天之内替租户完成这一转换手续。而租户从A转移到B，即B拿的不是A剩余的土地所有权，而是全新的时限所有权，也就是新的90年产权将会诞生。

　　成立公司购买，关于购买土地相关的泰国政策法律

　　泰国法律规定，外国自然人是不能购买带有直接土地的物业，即带有地契的别墅类产品。

　　泰国法律规定，外国人成立的泰国公司，可以以公司名义持有别墅或者土地（这种方式购房在泰国广泛使用）

　　泰国法律规定，外国人成立泰国公司，外国股东只能占有不超过49%的股份，泰国本地人持有51%以上股份。

　　基于上述条件法律要求，中国投资者在以成立公司的方式购买泰国别墅时仍然有一定的风险，下面将提到面临这种风险，解决办法。

　　泰国，外国人注册公司这种名义来持有土地的已经屡见不鲜，芭提雅70%以上的外国人都是以这种方式来持有别墅和土地的，目前很少看到因为这种方式而产生的负面案例。

　　一般操作流程：客户可以让协助完成手续的泰国人（在律师的伴随下，签署具备法律效应的股权放弃书）完成注册公司——泰国股东——手续完成——地产过户。这样就保证了公司及公司所有财产均属于中国股东所有。但风险仍然存在，泰国股东不是实际出资人，但法律条文上他们还能占有相应的股份，为了避免更进一步的风险，通常由律师来介入办理如下事宜：

　　1⃣️创立公司之初，律师会写明公司组织章程里，别墅购买人作为优先股，泰国人为普通股。依据泰国公司法律规定，优先股有高于普通股10倍的权利。

　　2⃣️律师会要求泰国股东签署相应的文件，放弃公司的权益，并推举你（购房人）为签字法人。也就是说，公司的所有业务，关停或者转手，签字法人可以全权做到，而无需通知告知或得到其他股东的允许。

　　3⃣️泰国股东会签署股权放弃书，为了避免泰国人反悔，或者泰国人的亲属来所要股份，这个股权转让的协议由买房人自己保管，你可以不需要通知他们，自行决定股权比例调整以及股权转让等商业活动。

　　4⃣️基于买卖不破租赁的法律条文，很多公司会将该物业再签署一个租赁协议给自己，泰国法律蕞长租约是30年＋30年，即使万一产生了不可预期的风险，房子还可以使用60年，之后你依然可以转让。

　　5⃣️蕞后为了进一步保障权益，更可以再签一个抵押协议，将房产抵押给自然人或者某个公司，抵押产权可以由另一个公司的股东来决策，而本来公司的股东没有话语权和实际权益。

　　公寓产权买别墅，产权证上是公寓，实际到手的是别墅。

　　除了上述两种常见的情况办法之外，还有一种独特的操作手法，那就是以公寓产权的形式来拥有一套别墅。换言之，就是这是一片土地上该的项目虽然是别墅的外形，但售卖的是建筑物产权，并不包括土地所有权。这种操作很少，但有些位于芭提雅，普吉岛有些是这样的项目，需要的话可以微信我。包含独栋别墅，联排别墅，也以公寓产权形式出售，个人持有产权 .........

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