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泰国土地制度历史沿革及土地投资攻略

admin7个月前 (09-23)泰国产业新闻45

　　泰王国(The Kingdom of Thailand)位于中南半岛中南部。东北部与老挝毗邻，东部与柬埔寨接壤，西部和西北部与缅甸交界，南部与马来西亚为邻。东南临泰国湾(太平洋)，西南濒安达曼海(印度洋)。国土面积51.4万平方公里。海岸线年数据)。

　　泰国地势北高南低，由西北向东南倾斜。地形大体可分为三部分:l.西部、西北部以他念他翁山脉为主的山地，还包括登他山。比劳克东山等山脉，为缅甸境内掸邦高原的延续部分，是切割剧烈的古老山地。西部山地向南延伸构成狭长的马来西亚半岛。2.东部为呵叻高原，大部分海拔150-300米;高原的西、南边缘海拔高达800-1000米，为当佩亚法山、桑坎桑山及泰柬边缘的扁担山脉。3.中部为湄南河平原，湄南河纵贯南北，是国内蕞主要的河流;平原的北、东、西面均为地势急剧升高的山地或高原。

　　全境大部分属热带季风气候。全年分为热、雨、凉三季。年均气温24～30℃，月平均气温约在摄氏22-28度之间，年平均降水量1000多毫米，沿海地区可达3000毫米以上。由于地形和海洋的影响，各地气温和降水量有很大差异。

　　泰国现行土地制度以私有制为主体，全国的土地分为皇室所有，国家所有和私人所有三类。土地私有源于泰国近代土地制度的变革，变革对泰国现代化历史进程起到了极大的助推作用，如泰国稻米出口量增长与土地商品化相应而生。

　　当前私人土地的90%以上集中在10%的泰国人手中，持地面积蕞多的前50人占私人土地总面积的10%以上。480多万农民无地耕种，占农业人口的40%以上。

　　作为一个在泰国购买土地的外国人，您应该只考虑购买标明为Chanote，Nor Sor3或者Sor 3 Gor的土地。这些土地可以出售，出租和抵押担保，同时，这些土地也允许所有权和租赁权。“更重要的是，您不能在任何没有上述名称的土地上获得兴建物业的批准。在任何情况下，在您承诺任何事情前，请确保有一位好的律师帮您做好文件工作”。

　　土地所有权证书的正式名称是Nor Sor 4 Jor，通常我们叫Chanote。这是拥有土地所有权的证明，同时可以作为向政府部门提供的凭证。

　　这一类型的地契意味着你对地契中所定义的范围土地拥有100%的所有权，不仅如此您还可以对您的土地进行自由的买卖、转让、或抵押，如果您想在泰国购买带地房产的话，此类地契是您未来房产蕞安全的保障。

　　由土地厅(Land Department)进行面积测量，Nor Sor 3 Gor 的绘图有采用航测，使用1:5000绘制的拥有界分的地图。它更为精确，因为每份绘图都有主要土地调查和相应的航拍照片作为支撑。因此该土地具有确切的界限，然而，与Chanote相比，它的精确度还是稍差。

　　这种类型的土地只要准备好完整的产权，就可以像拥有永久产权证(Chanote地契)的土地一样出售、转让或抵押。为了将产权升级为Chanote地契，土地所有者可向土地厅提交申请书要求将其更改为完整产权(Chanote地契)，如果没人反对，那么土地厅可能会同意这一申请。Nor sor 3 Gor会在法定的审核时间结束后自动升级成为Chanote。

　　Nor Sor 3是由区土地局向业主颁发的证明土地使用的文件，但是它并不是土地所有权证明。也就是说，拥有Nor Sor3文件的人员拥有使用这种地契作为合法文件的权利。

　　这种类型的产权证和Nor Sor 3 Gor的区别在于，Nor Sor 3不由土地厅进行土地测量，因此这块土地没有确切的界限，没有和其他土地绘图连接的地图，它的边界由临近地产绘图确定。因此，由于缺乏精确测量，可能会有边界划分的问题。Nor Sor 3随后可能会通过办理手续升级为Nor Sor 3 Gor，接着升级为永久产权(Chanote地契)。所有权的任何更改都需要30天的公开期后才能重新注册。

　　Sor Kor 1是土地拥有权的告示文件，它显示了对特有土地的现有权利。1954年12月1号，泰国政府建议所有土地拥有者通过Sor Kor 1文件标明他们对土地的所有权。在土地拥有者合法拥有并使用土地后，政府将颁发Nor Sor 3或者Nor Sor 3 Gor作为证明，证明土地所有者的姓名，并表明此人对此土地拥有土地管理法规定的所有权益。这一权益受到法律保护，并可以作为任何私人或政府土地纠纷的证据。

　　公寓地契是拥有建筑的一部分或者多个业主共同拥有土地，其他公共资产(例如游泳池)和公共区域(例如楼梯或大厅)的所有权证明。此文件标明私人公寓的建筑面积，公用面积，公共财产以及产权比例。此产权比例同时代表了业主在公寓公司或者业主协会的投票比例。

　　除了公寓外的其他建筑没有所有权文件，但其销售和长期租赁可以在区土地局进行注册。所有权证明必须为施工证明或者销售与购买证明。请不要与房子的许可证混淆，许可证仅仅是房屋的居住证明。转让建筑，不包含土地，需要公开30天，以便了解是否有人质疑房屋的所有权。外国公民可以在当地区办事处(Amphoe)办理不包含土地的建筑转让与注册。