投资制造业，厂房是不可缺少的条件。外国投资者来泰国建厂，有两种方式：买地自建或租用现有厂房。那么，这两种方式有哪些区别，应如何选择？

　　泰国《土地法典》规定，外国个人、外国公司和外资持股超过49%的泰国公司原则上不能购买土地，除非满足大额投资的条件、获得BOI投资促进优惠或者注册在IEAT工业区内。相反，泰国法律对租用厂房的主体没有股权限制，外商独资或控股的公司也有资格租用厂房。

　　泰国实行土地私有制，土地所有权是永久的，没有期限。但是，如果外商独资或控股的公司基于BOI优惠购买了土地，一旦BOI优惠被提前撤销，公司必须在一年之内出售土地，不能继续保留。泰国法律规定，房地产租赁的期限每次不能超过30年，到期可续租不超过两次，也就是最长可租赁90年。

　　泰国的土地买卖交易税费较高，主要包括2%的转让手续费、3.3%的特别营业税或0.5%的印花税和1%的企业所得预提税。另外，在拥有工商业用地期间，土地所有权人每年还必须缴纳1.2%的土地和房产税。

　　泰国房产租赁的税费包括按总租金的0.1%支付的印花税和按每月租金的7%支付的增值税。租赁期间的土地和房产税，依法由出租方承担，承租方无需支付。

　　根据泰国会计制度，土地按照购置成本计入固定资产，不计算折旧，不影响承租方的所得税计算。与此不同，厂房租赁的租金应作为成本入账，抵扣应纳税所得，可减少承租方的所得税负担。

　　购买土地或租用厂房对申请BOI待遇也有较大的影响。根据BOI的指南，申请方购买土地的成本将不计入投资额，不能增加申请方可享受所得税减免的额度。但是，如果申请方租用厂房并且租赁期超过3年，那么租金总额可计入投资额，相当于租金总额的企业所得税金额将可被免除。从这个角度看，租用厂房对申请BOI免税待遇更有利。

　　泰国BOI 2023年指南解读：获得土地

　　曾磊，资深涉外律师，拥有二十年律师事务所和跨国企业实务经验，擅长外商投资、一带一路投资、企业并购、国际贸易等业务，并曾在美国和东南亚为中国客户提供投资咨询服务。目前在泰国和中国提供投资咨询服务。

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