泰国土地投资一直是东南亚土地市场投资的一片热土，本文介绍泰国房产的外国投资政策、投资方式、环境评估要求、税费、商业房屋租赁等领域的风险提示及法律建议。

　　根据《外国商业运营法》(FBOA)，在房地产相关的某些商业活动中，包括建筑业务、房地产开发和贸易，以及其他相关的服务业务是为泰国国民作出了保留。如果一家公司的外国投资者持股比例超过50%，一般就不被允许从事上述业务。如果获得了外国营业执照，或者根据泰国是缔约国或泰国有义务遵守的条约，那么这些外国人有资格获得从事这些业务的许可。但很遗憾的是，目前唯一适用的条约是《泰国王国与美利坚合众国之间的友好和经济关系条约》，跟我国的关系并不大。同样，《土地法》一般不允许外国人拥有土地。外国人持股比例超过49%的公司，或者一半以上的股东是外国人的公司，也不允许在泰国拥有土地。

　　虽然对外国人拥有土地有限制，但对建筑物没有这种限制，因此外国人可以获得并持有位于土地上的建筑物的所有权或其他权利。根据《商品房法》，外国人有权购买泰国的商品房，但是如果一个小区已经有49%的建筑面积销售给了外国人，那么这个小区的泰国业主将无法把房产过户给外国人，外国人之间的房屋交易就不受影响。

　　在泰国投资房地产项目有几种投资结构选择，外国投资者可以选择当地合作伙伴或独立投资房地产项目。

　　泰国房地产投资的主要投资选择如下：

　　如前所述，外国实体不得在泰国拥有土地，除非它符合了某些豁免条件。此外，根据FBOA规定，从事不动产业务的外国人通常需要获得外国营业执照。然而，在泰国从事不动产业务的外国人很少会去获得外国营业执照。

　　一般的操作模式是外国的开发商与当地开发商成立合资公司进行投资。这种传统的投资结构是外国房开在泰国投资蕞常用的投资结构。泰国当地合作伙伴的投资部分必须不低于公司总股份的51%，这样合资公司就不受外资所有权的限制了。当地开发商拥有泰国房地产市场的专业知识和实践经验，这也可以支持没有当地缺乏开发经验的外国投资者。

　　泰国投资广泛采用的替代投资结构还包括泰国投资委员会(BOI)和泰国工业地产管理局(IEAT)的投资促进计划。BOI和IEAT为促进经济发展，提供的激励措施可分为税收激励和非税收激励，其中包括在不受任何其他法律约束的情况下授权拥有企业经营所需的土地。要获得这种投资推广，投资者必须符合某些标准，例如投资满足BOI激励列表的企业或投资于IEAT工业地产。

　　在外资的适格项目终止或终止后一年内，项目方必须处置该土地，否则地政总署署长有权处置该土地。但是，如果根据IEAT计划获批拥有土地的非泰国国家企业经营者解散项目或项目被转让，土地必须在解散或转让之日起三年内处置给IEAT或受让人。

　　除上述计划外，《东部特别开发区法》也鼓励外国投资者在查春骚、罗勇和春武里省(以及泰国东部皇家法令规定的特别经济开发区)的经济地区拥有土地，根据《投资条例》，此类土地必须在项目终止或因任何其他原因终止后一年内处置。

　　如果投资者不符合根据BOI、IEAT或EEC计划获得拥有土地的资格，他们可以考虑另一种投资选择。另一种选择是租赁土地并拥有建筑物，因为对外国实体的土地租赁和建筑物所有权没有具体限制

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