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　　原标题：【行业解密】泰国房产解读，租赁产权的公寓能买吗？要是不合法怎么办？

　　我们都知道，泰国房子都是永久产权的，但是有时候会遇到租赁产权或者90年产权的公寓。那为什么同一个市场会出现两个完全不同的产权呢？

　　今天维灿就来解读一下这个租赁产权。

　　首先理清一个概念，在泰国房产里，我们常说的租赁产权和90年产权是同一个东西，租赁产权就是租给你90年，每30年续一次，一共90年，也就是我们常说的90年产权，搞清楚这个概念，下来我们进入正题，为什么会有90年产权的产生呢？这个东西合法吗？

　　如果细心的朋友可能发现，租赁产权的公寓主要出现在芭提雅，清迈和普吉岛，曼谷从没见过，这是为什么呢？

　　这跟泰国公寓法案里面的一项内容有关，泰国虽然是资本主义国家，土地私有制是没有问题的，但是仅针对本国人，外国人是不允许直接持有泰国土地的，所以才出现了用泰国公司购买别墅的“野路子”，那么这跟公寓有什么关系呢？

　　当然有关系，一整栋公寓你也可以看成一个很多房间的大别墅对吗？我们假设一个外国人足够有钱，他可以直接买下整栋公寓，那么如果他真的买下了整栋公寓，不就相当于买下来整块土地吗？所以为了避免这种情况，泰国人也制定了相关的政策，具体是这样的：

　　一整栋公寓里，外国人持有的面积不得超过公寓总面积的一半！本地人持有比例不得低于一半！

　　法律里说的是面积，现实中大家更愿意解读成套数，比如你经常听到说，500套的公寓，外国人不能买超过250套，这样很容易理解，虽然不完全对，但是也无伤大雅，大家清楚就好。

　　也就是说，外国人不管你再有钱，你也就只能买公寓一半的使用面积，剩下的一半要不是泰国人自己购买，如果没卖出去，也是泰国开发商自持，也没变成外国人的产权！

　　好啦，问题来了！曼谷的公寓主力军是谁啊，不是外国人，而是本地人，曼谷汇聚了全泰国人口的25%，全国GDP的44%，教育医疗占据全国70%以上的资源，这就导致曼谷是全泰国唯一的一线都市，有蕞多的就业机会和造福机会，年轻人的追梦地，大学毕业了来“曼漂”是很常见的。

　　这就为曼谷注入了很多年轻人买房的刚需，跟我们国家北上广深一模一样的，所以在曼谷，很多小体量的公寓基本在本地就直接消化了，开发商不需要外国买家参与的。

　　而大体量的公寓尤其是上千套的公寓本地消化不完，一般有个两三成在海外销售，但是大部分还是本地人买走了，所以也别说我们外国人炒高了曼谷房价，还真不至于！

　　但是普吉岛，芭提雅，清迈的公寓卖给谁？本地人吗？大家想一下，泰国的旅游资源太丰富了，你觉得本地人会跑去跟外国游客去抢房吗？泰国的海岸线两千公里啊，泰国人对于海边根本就不稀奇。

　　泰国大大小小的海岛更是不计其数，芭提雅，清迈，定居在这里的泰国人就是本地人，谁家没房子，何必去买公寓，而且普吉岛也没有太多的商业发展和就业机会，吸引不来泰国打工人，没有本地购买力。

　　再加上这些地方的房价也不便宜，普吉岛的海景公寓单价十七八万，这个价格已经快赶上曼谷市房价了，暂且不说值不值的问题，就说有多少泰国人愿意花这个价格去买一个海景公寓，他们有钱也是直接去买别墅啊，别墅不香吗？

　　那么问题就是，这些地方的公寓本地份额就是卖不出去，这是真实情况，怎么办，砸在开发商手里是不可能的，所以租赁产权就产生了。

　　房子的产权还是开发商的，属于泰国公司，但是使用权可以租给外国人90年，这个90年的租赁权你要花钱买，将来你想卖，开发商直接跟新买家之间签订新的90年租赁产权，但是新买家和开发商之间不产生房款往来，房款是原业主和新业主之间的事情。

　　就好比你买了一套房，90年的租金一次性都给业主了，住了10年不想住了，你就把房子转租出去，新租客把租金（也就是房款）直接给你，他跟房东重新签署90年的租赁协议，注意，这个90年产权换一次房东，就会重新开始计算，而不是我们理解的你住了10年，新业主只能买剩下80年这样的概念。

　　是合法的，不过我们需要知道的是，泰国官方没有租赁产权这个说法，他们就认为是开发商把房子租给你了多少年，每个国家对于房屋租赁期限是有要求的。

　　比如在泰国一份租赁合约蕞长不得超过30年，所以严格来说90年是个伪命题，那头部次拿到的就是30年，到期后可以续约，那么你有房屋产权地契吗？

　　其实是有的，我们租赁产权的业主拿到的也是标准地契，就是我们经常看到的那个黄色牛皮纸，但是区别就在于，真正的永久产权业主的名字是出现在产权所有人那个栏目。

　　而你是租赁产权，你拿到的地契上面产权所有人还是开发商公司，不过地契会注明你的名字是租赁人，期限是30年，在这个30年内，你拥有这个房屋的使用权，这一点是完全没有问题的，也是受到法律保护的。

　　虽然我们说租赁产权是完全合法的，是受到法律保护的，不过我估计很多人还是对此有一定的疑虑，维灿汇总几个常见的问题，给大家解答一下。

　　房子产权30年到期后需要续约，需要开发商再次租给你30年，那么30年后开发商会不会给你续约呢？万一反悔呢，不给你续约了怎么办？

　　其实不用担心，租赁产权已经存在很多年了，可以说从外国人进来泰国买房的那一刻开始就存在了，关于续约的问题早已写进合同，开发商是必须无条件协助业主完成新一个30年周期的续约，而且不管公司是否会变更股东或者所有人，这个合同一直有效。

　　开发商会不会背着我把房子卖了，答案是不可以，虽然业主只有租赁产权，可是地契上清楚地注明了租赁人的信息，而且这份地契以及租赁人的信息在土地厅完成备案。

　　那么开发商如果想要偷偷背着你把房子卖掉，在过户的时候都需要在土地厅完成，可是土地厅已经登记了你的使用权，还是在租赁期，所以是不可以买卖的。

　　土地厅这关他就过不了，包括抵押等操作，因为地契是由业主保留，开发商是没有原件的。

　　每次续约是免费的吗？不是的，到了30年后续约，需要缴纳给土地厅一笔续约手续费，具体的税率是房屋评估价的1.1%，这笔费用除非事先已经说明，否则默认都是租赁人承担，也就是说你花钱给自己办理续约手续。

　　如果我把租赁产权卖给本地人产权怎么处理？如果新买家是一个本地人，有泰国身份，那么当他持有这套物业的时候，产权就会从开发商直接变更到这个泰国本地人，他成为永久产权拥有者，而不再是租赁产权。

　　今天的分享就到这里了，如果您喜欢这篇文章还请多关注支持哦！想了解更多，欢迎随时添加维灿：weicanthai

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